賃貸管理
不動産賃貸管理業において、もっとも大事なことは
「お客様に永く住んでいただくこと」です。
24時間受付のトラブル対応や契約更新・精算処理、家賃集金から滞納督促にいたるまで、充実した入居者様サービスを提供しております。また、当社では、入居者のお困りごとの解決のみならず
「そもそも、お困りごとを発生させず、入居者様により喜んで頂くためにはどうしたら良いか」という視点で日々管理業務を行っております。入居者様目線で「目の行き届いたサービス」を徹底して行うことで賃貸物件の退去率を低くすることができ、平均約96％という安定的な高い入居率を維持することが出来ております。
賃貸管理システムについて
不動産経営の煩雑な業務を全て代行いたします。
オーナー様は業務報告を確認するだけです。
当社がオーナー様に代わって運営・管理業務を行います。
賃料の滞納、日常管理の手間、各種クレームなどすべての業務を代行します。
お客様に永く住んで頂くことを意識しながら、オーナー様の収益を最優先に考えた賃貸運営を行えるよう、業務に取り組んでおります。
当社提携の家賃保証会社の賃料負担及び賃料の仮払い送金にて、オーナー様は毎月安定した収入が得られます。
＜契約期間＞
2年（自動更新）
＜空室時の賃料＞
オーナー様への入金はございません。
＜賃料滞納＞
当社提携の家賃保証会社にて負担
（家賃保証会社未加入の場合は2ヶ月分の仮払い）
＜解約について＞
3ヶ月前に書面により申告すれば可能
賃貸管理システム内容
当社では大きく分けて
6つの賃貸管理業務を行っております
Service01
賃貸集金業務
・新規の契約金や月々の家賃等の回収業務
Service02
退去時の精算業務
・退去時には入居者と立会
・契約書に基づく厳密な精算業務
Service03
送金明細・報告書の送付
・送金明細書・報告書等を毎月お届け
・管理業務についての報告書を作成し、管理業務状況もしっかり報告
・年末度には申告用の賃料集計表を送付
Service04
入居者様管理業務
・緊急時の24時間サポート対応・入居者専用アプリで充実の入居者対応が可能
Service05
建物維持管理業務
・管理物件を定期的に巡回し、簡易清掃および定期建物チェックを実施
Service06
賃貸物件価値向上業務
・管理状況をより良くするための改善提案
・賃料収入をアップさせるための改善提案
貸主
オーナー様
借主
入居者様
・家賃送金
・業務報告
・業務委託契約
・管理
・契約手続き
・家賃回収
・滞納督促
・解約手続き
・退去精算
いい管理
・支払代行
各業者
賃貸管理各サービス内容
Service01
賃料集金業務
・新規の契約金や月々の家賃等の回収
・万が一お客様が滞納した場合でも、提携の家賃保証会社により、当該金額をお支払い
・家賃保証会社未加入の滞納者に対しての回収業務については、全て当社にて業務を行い、 法的な措置については、顧問弁護士と連携し対応
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Service02
退去時の精算業務
・提携の保証会社にて、退去時回収費用も回収
・契約書に基づく厳密な退去精算
・退去時には入居者との立会い
・退去時精算トラブルについても対応し、故意過失部分等があれば、回収を行い、オーナー様へ御送金
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Service03
送金明細書・報告書の送付
・着金日より前に送金明細書、報告書、定期点検、日常清掃等の報告書も合わせてご送付
・退去時、設備交換時には、見積書及び完了報告書等、状況に合わせて資料をご送付
・管理業務についての報告書を作成し、管理業務状況についてご報告（年4回 1月・4月・7月・10月にご提出）
・年度末には申告用の賃料集計表をご送付
・精算内容等をオーナー様のご依頼されている税理士へのご説明等もオーナー様よりご要望があれば、直接対応可能
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Service04
入居者様賃貸管理業務
入居者専用アプリ「くらさぽコネクト」
入居者専用アプリで充実の
入居者対応が可能
いい管理24時間サポート
設備の不具合や鍵の紛失、室内の漏水等、緊急時には24時間・365日、安心のサポートサービス
ジャパン少額短期保険（月額払い可能な少額短期保険）
加入漏れ、更新忘れの多い入居者様必須加入の火災保険も、当社にて毎月保険料を回収するため、加入漏れ、更新忘れの心配なし
Service05
建物維持管理業務
・管理物件を定期的に巡回し、簡易清掃および定期建物チェックを実施し、確認状況は報告書にてご提出
・巡回時に、建物に修繕箇所等が発見された場合、当社提携業者にて見積もりを取得し、オーナー様へご提案、承認後に状況に応じた修繕工事を実施
・消防点検等の法定点検業務については、当社提携業者にて、見積もりを取得し、オーナー様へご提案の上、対応
・漏水等の事故が発生した際は、オーナー様の加入されている保険会社、当社提携業者等との調整を当社にて行い、オーナー様は、報告を受け、保険会社より保険金を受け取るのみ
※火災保険等については、法令を遵守し、適用可能な場合のみ対応いたします。
Service06
賃貸物件価値向上業務
賃貸物件の価値を上げるために
共用部に自動販売機が設置されていたため、空いたスペースに自転車を駐輪する入居者が多く、見た目の悪い状況でした。また、人通りの少ない立地であるため、自動販売機の売上も悪く、自動販売機の電気代を計算すると毎月の利益は年間で約10,000円でした。
Before
自販機
撤去
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そこで、自動販売機を撤去し、有料のバイク駐輪スペースを3台分作成し、1台あたり1,100円（税込）の駐輪料を取得することで、年間で39,600円の収益を生み出すことができ、自動販売機設置時に比べ、年間約29,600円のプラスとなりました。
ホームセンターで購入した材料を使用したため、
施工費用は約1,000円です！
After
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当社では、常に
「入居者様に永く住んで頂くことを想定」し、
入居率及び収益率を高めるための方法を
考えながら、日々管理業務を行っております。
入居者斡旋業務
いい管理の考える空室解消方法
Service01
直営の仲介店舗をもたない
・自社で仲介店舗を運営していくと、仲介手数料を取得するために、物件情報を外に出さず、結果として空室期間が長期化してしまい、結局オーナー様の利益を減らしてしまうという可能性がある。
・事務所・倉庫等、専門性のある物件については、自社の仲介店舗で仲介をしようとすればするほど、契約を取得出来ずオーナー様へ不利益を与えてしまう可能性が高くなる。
以上の点からオーナー様のあらゆるニーズにお応えするためにも、それぞれの専門分野を得意とする仲介会社と連携していくほうが、より早く空室を解消することが出来ると当社では考えております。
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Service02
物件特性にあわせた賃貸契約条件のご提案
一般的に不動産物件には、立地・築年数・設備等、様々な「物件特性」があります。
入居希望者の多岐にわたるニーズに合わせて、この「物件特性」を加味し敷金や礼金などのイニシャルコストとランニングコストのバランスをとることで、オーナー様が求める収益性と入居者が求める費用感、双方の要望をバランスよくかなえることが可能です。 近隣周辺物件と単純比較して、安易に物件ごとに賃貸契約条件を設定・調整を行い、賃料を下げるようなご提案は行っておりません。
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Service03
日本全国への空室情報発信が可能
空室の情報発信は当社の関連会社及び提携業者より行っております。住居については当社の関連会社である「いい不動産株式会社」と「有限会社井原不動産事務所」より募集業務を行っております。店舗・事務所・倉庫等、専門性のある物件については、エリアや状況に合わせて、募集業務を依頼しております。
当社関連会社では日本全国約610万件の空室情報が登録されているリアルタイム空室情報システム「リアプロ」を使用し、空室情報を発信しております。福岡県内の仲介業者に限らず、全国の仲介業者より空室の問い合わせを受け、紹介を受けることができます。
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入居者斡旋業務
いい管理の考える空室解消方法
賃料アップの事例 1
福岡市
4階建マンション
間取り：1ルーム
広さ：16㎡
総戸数：13戸
もともと所有者の希望では、平均賃料34,000円でしたが、前管理会社の募集業務が賃料を下げて入居させるスタンスであったため、平均賃料が30,000円になってしまいました。当社にて、本物件周辺の市場調査、募集対象者の絞り込み、募集プランの変更等を行い、平均賃料を37,230円までアップすることができました。
前管理会社の管理時の月額合計賃料
390,000円
所有者の希望賃料の月額合計賃料
442,000円
当社管理変更後の月額合計賃料
484,000円
前管理会社より月額94,000円のアップとなり、
年間で1,128,000円のアップとなります。
※平均賃料は入居者の入れ替わり毎に賃料をアップして、入居者募集を行っため、平均賃料アップには約1年半の時間を要しております。
賃料アップの事例 1
大宰府市
3階建アパート
間取り：2LDKタイプ
広さ：55㎡
総戸数：9戸
前管理会社時に、サブリース契約をしており、契約の更新を機会に、内容を見直したいというご相談を受け、当社にて契約内容の見直しを行いました。確認したところ、サブリースを解約するだけで月額賃料収入が約150,000円のプラスとなりました。さらに本物件周辺の市場調査、募集対象者の絞り込み、募集プランの変更等を行い、空室が発生する度に、約8,000円の賃料アップが出来ております。
前管理会社時の月額賃料
550,000円（サブリース契約時）
当社変更後の月額賃料
700,000円
入居中の月額賃料平均
77,000円
当社にて入居した居室の月額賃料
85,000円
月額8,000円の賃料アップとなり、
1部屋入居者が入れ替わる毎に
年間で96,000円のアップとなります。
賃料アップの事例 3
福岡市
月極駐車場
駐車台数：96台
1ヶ月で10台程度空いたので、駐車場のニーズがあるのかどうかと、出来れば駐車料をアップしてほしいというご相談を受けた
ため、当社にて周辺の市場調査を行いました。
調査の結果
1、周辺で月極駐車場がどんどんマンションに変わっているため、駐車場の台数が不足しているのでニーズは多い。
2、周辺の平均駐車料は5,000円～6,000円の間であったが、駐車場台数が不足しているのであれば、駐車料をアップできる可能性がある。
3、駐車場看板が古くなって視認性が低くなっているため、看板を新調をしたほうが良い。
以上3点のご提案を行い、前管理会社より当社へ管理をご変更して頂きました。その結果、前管理会社時は月額駐車料が6,000円（税込）でしたが、当社に管理変更後は月額駐車料が8,800円（税込）でかつ空車予定ですぐ決まる人気の駐車場となりました
現在約30台の駐車区画が入れ替わっているため、
管理変更1年後で月額収入84,000円アップ、
年間で1,008,000円収入がアップしております。
賃料アップの事例 4
福岡市
5階建マンション
間取り：1Kタイプ・店舗
広さ：24㎡
総戸数：19戸（うち店舗２戸）
前管理会社時に、滞納者が多く、約半数が家賃保証会社が未加入の状態でした。また店舗の賃料をアップしてほしいというご相談を受け、当社にて対応いたしました。
滞納者については、管理変更後に1ヶ月かけて、賃貸借契約書の確認、全入居者及び連帯保証人と電話・訪問にてお話し、入金期日を守ってもらうように指導し、賃料が遅れない状況にすることができました。
店舗については、当社への管理変更時に解約の届出があったため、周辺相場を調査し、
月額賃料を44,000円（税込）でアップすることができました。
当社では、安易に家賃を下げたりせず、
周辺調査をしっかり行い、物件の収益率を最大限上げていく
ご提案を行いながら、日々管理業務を行っております。